ویژگی‌های صندوق‌ سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان

بهنام چاوشی

رئیس اداره امور نهادهای مالی سازمان بورس

آنچه مسلم است؛ رسالت اصلی بازار سرمایه کمک به تامین مالی برای فعالیت‌های سرمایه‌بر و ایجاد فرصت کسب بازدهی برای دارندگان مازاد سرمایه است.

صندوق‌های سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان ازجمله نهادهای مالی هستند که براساس بند هـ ماده 1 قانون توسعه ابزارها و نهادهای مالی جدید، با مجوز از سازمان بورس در قالب یک شخصیت حقوقی مستقل از ارکان خود تاسیس می‌شوند. این نوع نهاد مالی با کمک به انبوه‌سازی و افزایش ظرفیت تولیدی در بخش مسکن و در نهایت پاسخگویی به تقاضای ایجادشده در این بخش، ضمن فراهم آوردن امکان مشارکت عمومی با سرمایه‌های کوچک در این بخش، به رونق دیگر صنایع مرتبط با مسکن کمک قابل توجهی می‌کنند. مقررات و چارچوب فعالیت صندوق‌های سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان با تحقیقات انجام شده در سازمان بورس و نیز با همکاری کارشناسان وزارت مسکن و شهرسازی و فعالان حوزه ساختمان در تاریخ 29 فروردین 88 در سازمان بورس تصویب شد و با بررسی مجدد و دریافت نظرات متقاضیان راه‌اندازی صندوق‌های مذکور، در تاریخ 27 اسفند 92 به منظور مرتفع کردن برخی موانع راه‌اندازی، اصلاح شد. به‌دنبال اصلاحات صورت‌گرفته، متقاضیان راه‌اندازی و استفاده از فرصت موجود، با پیگیری و تکمیل مدارک، درخواست‌های خود را برای راه‌اندازی صندوق زمین و ساختمان به این سازمان ارسال کردند. در حال حاضر، 5 تقاضای تاسیس صندوق زمین و ساختمان دریافت شده‌است که با تعامل با متقاضیان فرآیند مربوطه طی می‌شود. یکی از اهداف مهم طراحی نهادهای مالی مذکور آن است که با اقدام به سرمايه‌گذاري در صندوق‌هاي زمين و ساختمان، قدرت خريد دارندگان واحدهاي سرمايه‌گذاري در برابر افزايش قيمت زمين یا ساختمان در منطقه اجراي پروژه تا حد زيادي حفظ مي‌شود؛ همچنين به‌خاطر پيش‌بيني اركان اداره‌کننده و نظارتي تخصصي مورد نياز در اساسنامه صندوق‌هاي سرمایه‌گذاری زمين و ساختمان و نيز نظارت سازمان بورس در اجراي صحيح مقررات تدوين‌شده، سرمايه‌گذاران با اطمينان خاطر بيشتري اقدام به سرمايه‌گذاري مي کنند.

بازار‌گردان متعهد است كه حجم مشخصي از تقاضاي خريد و فروش را در هر روز، طبق ضوابط تعيين شده پاسخگو باشد. در نهایت برای افزایش شفافیت و آگاهی سرمایه‌گذاران، آن‌چنان‌كه در مقررات پيش‌بيني شده است اطلاعات مربوط به پيشرفت كار و وضعيت پروژه در دوره‌هاي مشخص- سه ماه يك‌ بار – از طريق تارنماي صندوق به اطلاع عموم خواهد رسيد. بر اساس قانون توسعه ابزارها و نهادهای مالی جدید و اصلاحات صورت‌گرفته در ماده 143 قانون مالیات‌های مستقیم، کلیه درآمدهای صندوق‌های مذکور و درآمدهای حاصل از نقل‌و‌انتقال و صدور و ابطال از مالیات بر درآمد و مالیات بر ارزش افزوده معاف است که این موضوع عامل مهمی برای تشویق به راه‌اندازی و سرمایه‌گذاری در این حوزه است.

برای انجام فعالیت صندوق‌‌های سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان به‌طور کلی می‌توان ارکان آن را علاوه بر مجمع صندوق به سه گروه ارکان اداره‌کننده (شامل هیات‌مدیره، مدیر و مدیر ساخت)، ارکان نظارتی (شامل ناظر، متولی و حسابرس) و ارکان تضمین‌کننده (شامل متعهد پذیره‌نویس و بازارگردان) تفکیک کرد. در صندوق سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان نسیم،  به عنوان اولين صندوق فعال در اين حوزه، مدیر صندوق شرکت توسعه بازار سرمایه تهران (سهامی عام) است. گروه سرمایه‌گذاری بانک مسکن (سهامی عام) به‌عنوان متعهدپذیره‌نویس صندوق است. شرکت عمرانی مسکن گستر(سهامی خاص) مدیر ساخت، ناظر صندوق شرکت پردیس ایران(با مسوولیت محدود) است. همچنین کارگزاری اقتصاد نوین (سهامی خاص) متولی صندوق و موسسه حسابرسی و خدمات مدیریت اصول پایه فراگیر حسابرس صندوق هستند.

کلیه تصمیمات صندوق توسط مجمع صندوق اخذ می‌شود که مجمع مذکور از اجتماع ارکان صندوق و دارندگان واحدهای سرمایه‌گذاری بالای یک درصد صندوق تشکیل می‌شود. در مجمع، متولی به‌عنوان نماینده سرمایه‌گذاران کمتر از یک درصد حضور می‌یابد و در ازای میزان سهام آن افراد دارای حق رأی است. مطابق اساسنامه مربوطه، تمامی تصمیمات کلان صندوق و از جمله انتخاب سایر ارکان صندوق در اختیار مجمع صندوق است. در مورد هزینه‌های صندوق‌های سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان باید گفت، سرفصل تمامي هزينه‌هاي قابل پرداخت برای انجام پروژه ساختماني صندوق، در اساسنامه و امیدنامه آن قید شده است. مبالغ ساخت و نرخ‌هاي کارمزد ارکان که بخش قابل توجهی از هزینه‌ها را تشکیل می‌دهد نیز در اميدنامه صندوق مشخص و از طریق سایت اطلاع‌رسانی صندوق اعلام می‌شود. مالکان زمین و متقاضیان استفاده از شرایط تامین مالی صندوق‌های سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان می‌توانند با مطالعات مقررات مربوطه و پس از مشخص کردن شرایط پروژه و ارکان مربوطه، مدارک تکمیل‌شده را به‌منظور بررسی، برای اداره امور نهادهای مالی سازمان بورس و اوراق بهادار ارسال کنند.

دسته بندی : تحلیل ها