صندوق‌های پروژه فرصت مناسبی هستند که بازار سرمایه در اختیار نظام اقتصادی کشور قرار داد تا از سازوکار آن در وجوه مختلف همچون خروج از رکود، کاهش تورم، افزایش اشتغال، شفاف‌سازی در بخش مالیات و بیمه استفاده شود. به گزارش سنا، علی رحمانی، مدیرعامل شرکت مشاور سرمایه‌گذاری نیکی‌گستر با بیان این مطلب در ارتباط با صندوق‌های زمین و ساختمان گفت: این صندوق‌ها ابتکاری خوبی بود چون مسکن و ملک از گذشته تا به امروز یکی از سرمایه‌گذاری‌های جذاب برای همه ایرانیان بوده اما با توجه به افزایش قیمت‌ها امکان خرید مستقیم ملک برای خیلی‌ها میسر نیست. مدیرعامل سابق شرکت بورس افزود: در عین حال تاکنون به ساختن ابزاری که بتواند اقشار مختلف را از منافع تغییر قیمت ملک منتفع کند توجه جدی نشده است
بنابراین ضروری است ابزاری طراحی شود که مناسب سلیقه ایرانیان باشد. وی خاطرنشان کرد: صندوق‌های زمین و ساختمان هم از جنبه سرمایه‌گذاری جذاب و جالب است هم از طرفی سازندگان کسانی که پروژه‌ها را می‌خواهند اجرایی کنند اما برای تامین مالی مشکل دارند و ویژگی‌های لازم را برای اینکه از طریق بانک تامین مالی کنند ندارند. رحمانی ابراز داشت: به عنوان مثال کسی زمین دارد اما سازنده‌های بزرگی که بتوانند تمام منابع ساخت‌وساز را تامین کنند وجود ندارد که این صندوق‌ها رابطه بین کسانی که زمین دارند و کسانی که می‌خواهند در ملک سرمایه‌گذاری کنند را تسهیل می‌کند. این کارشناس بازار سرمایه با بیان اینکه این ابزار شرایط خوبی را در این خصوص فراهم کرده است، گفت: صنعت ساختمان پیچیدگی‌های زیادی دارد چه در بحث زمین و ملک، چه در بحث‌های دیگر مثل بیمه کارگران ساختمانی که در زمان صدور پروانه باید پرداخت شود و بحث‌های مالیاتی که این صندوق‌ها می‌توانند فرصت مناسبی برای شفافیت در این حوزه باشد. وی افزود: معافیت مالیاتی که انبوه‌سازها از آن برخوردار هستند باید به صندوق‌های زمین و ساختمان تسری پیدا کند.
جذب نقدینگی سرگردان
وی با با بیان اینکه برخی سازندگان دقیقا نقاط قوت این صندوق را به چشم نقطه ضعف تحلیل کردند، تصریح کرد: برخی عنوان کردند که شفافیت بیش از حد صندوق‌های سرمایه‌گذاری در خصوص ضرورت پرداخت بیمه کارگران، مالیات تکلیفی و مالیات بر ارزش افزوده منجر به بالا رفتن هزینه‌های سازندگان می‌شود چون در سایر روش‌های ساخت‌وساز تکلیفی برای پرداخت مالیات بر ارزش افزوده و تکلیفی وجود ندارد. رحمانی دراین باره اذعان داشت: برای رسیدن صندوق‌های زمین و ساختمان به جایگاه موثر در نظام اقتصادی کشور لازم است دولت تشکیل این صندوق‌ها را مورد توجه قرار دهد البته باید به سمتی در این خصوص حرکت کرد که صندوق زمین و ساختمان معادل انبوه‌ساز تلقی شوند که معافیت‌های مالیاتی به آنها تعلق گیرد و مجموعه‌ای از شرایطی که به جذابیت این صندوق‌ها کمک کند، فراهم شود به عبارتی دولت باید به سمتی برود که این صندوق‌ها به نفع نظام اقتصادی کشور و برای بازار سرمایه ختم شود.
وی تصریح کرد: صندوق‌های پروژه مانند صندوق زمین و ساختمان تیری است با دو پیکان که به طور همزمان هم تورم و هم رکود را نشانه گرفته است. وی افزود: صندوق‌های پروژه می‌توانند با جذابیتی که برای قشر وسیع تری از مردم ایجاد می‌کنند در گام اول نقدینگی‌های سرگردان و خوابیده را در مسیر تولید و سازندگی جذب کنند که این خود عامل موثری در کاهش تورم است و از طرفی دیگر با ورود این نقدینگی به چرخه تولید قطع به یقین رشد اقتصادی و خروج از رکود را رقم می‌زنند.
رحمانی با اشاره به انتقاد برخی که کارکرد صندوق‌ها را مشابه شرکت‌های سرمایه‌گذاری ساختمانی می‌دانند ضمن رد این ادعا گفت: شرکت‌های سرمایه‌گذاری ده‌ها پروژه دارند برای همین شفافیتی که در صندوق‌ها وجود دارد در این شرکت‌های سرمایه‌گذاری وجود ندارد. در صندوق‌ها فقط یک پروژه است و وجوه جمع‌آوری شده فقط برای آن پروژه تعیین شده صرف می‌شود. روی پروژه کنترل‌های لازم از نظر پیشرفت و هزینه‌ها وجود دارد و این عوامل کمک می‌کند سرمایه‌گذار درک بهتری از سرمایه‌گذاری‌اش داشته باشد و ارتباط مستقیم‌تری بین ملک و یونیت (واحدهای سرمایه‌گذاری) لمس کند.
رییس هیات مدیره شرکت مشاور سرمایه‌گذاری نیکی گستر افزود: شرکت‌های سرمایه‌گذاری مسکن ده‌ها پروژه دارند و ممکن است یک پروژه به نتیجه برسد وEPS شرکت بالا برود اما وقت دیگر پروژه‌ای ندارند تا زمان به دست گرفتن یک پروژه دیگر ممکن است سود شرکت به دلیل هزینه‌های جاری بالا برود که همه این موارد مورد توجه سرمایه‌گذاران برای ورود یا خروج نقدینگی به شرکت‌های سرمایه‌گذاری حاضر در بورس است که ناشی از مسایل و مشکلات و پیچیدگی‌های زیادی است که در صنعت ساختمان وجود دارد. این استاد دانشگاه با تاکید بر ماهیت پیچیده صنعت مسکن اظهار داشت: صندوق‌های زمین و ساختمان به شفاف‌سازی این صنعت کمک می‌کنند. علاوه بر اینکه دولت هم از این شرکت‌ها منتفع می‌شوند چون پیمانکاران این صندوق‌ها موظفند کارگران و همکاران خود را بیمه کنند، مالیات ارزش افزوده و مالیات تکلیفی را پرداخت کنند.
ضرورت حرکت به سمت ابزار جدید
رحمانی با بیان اینکه برخی می‌گویند بازار سرمایه چقدر می‌تواند در تامین مالی نقش داشته باشد به ضرورت نوآوری در طراحی ابزارهای مالی اشاره کرد و گفت: صندوق زمین و ساختمان ابزاری است که می‌تواند به نقش بازار سرمایه در تامین مالی بخش املاک و مستغلات کمک کند البته باید به سمت طراحی ابزارهای جدید و جذاب مثل اوراق اجاره«REAT»ها رفت. مدیر عامل سابق شرکت بورس با تاکید بر اینکه راه‌اندازی صندوق‌های زمین و ساختمان آخر کار نیست بلکه شروع کار است، خاطرنشان کرد: باید به ایجاد تنوع در طراحی ابزارهای مالی گروه متنوع‌تری از مخاطبان را به سرمایه‌گذاری جلب کرد.
این کارشناس بازار سرمایه درباره اوراق اجاره‌ها گفت: صندوق‌های اجاره فعالیتشان معطوف به اجاره املاک مسکونی و تجاری است و چون اجاره می‌گیرند معمولا 90 درصد سود سالانه را در مجامع تقسیم می‌کنند بنابراین این روش برای کسانی که به نقدینگی در زمان کوتاه‌تر نیاز دارند نسبت به صندوق‌های زمین و ساختمان مناسب‌تر است. وی افزود: صندوق‌های زمین و ساختمان برای کسانی خوب است که وجوه سرمایه‌گذاری شده را در کوتاه‌مدت نیاز ندارند و می‌توانند تا زمان بهره‌برداری پروژه آن را نگه دارند و به بازدهی مطلوبی برسند اما مثلا فردی بازنشسته است و می‌خواهد ماهانه سودی را کسب کند که این فرد نیاز به صندوقی چون «REAT»ها دارد. مدیر عامل شرکت مشاوره سرمایه‌گذاری نیکی گستر، «REAT»ها را عاملی برای تنظیم بازار املاک در بخش مسکونی و تجاری خواند و گفت: این ابزار به تنظیم بازار ملک در بخش مسکونی و تجاری کمک مناسبی می‌کند به خصوص که تجربه‌های موفقی از این ابزار در دنیا وجود دارد بنابراین صندوق‌های زمین و ساختمان می‌توانند شروعی برای نوآوری‌های تازه باشند.
رحمانی به موضوع MBSها اشاره کرد و گفت: علاوه بر REATها، MBSها به عنوان صندوق اوراق رهنی مبتنی بر املاک مسکونی «RMBS» و املاک تجاری«CMBS» فرصت خوبی برای افزایش گردش مالی بانک‌ها و بالطبع افزایش تسهیلات دهی آنان فراهم می‌کنند.
قصد شروع سرمایه‌گذاری در بورس را دارید؟ اولین قدم این است که افتتاح حساب رایگان را در یکی از کارگزاری‌ها انجام دهید:
برای سرمایه‌گذاری و معامله موفق، نیاز به آموزش دارید. خدمات آموزشی زیر از طریق کارگزاری آگاه ارائه می‌شود:
