آخرین اخبار از وضعیت بازار مسکن
مسکن در حال رشد طبیعی یا دوپینگ رسانه‌ای؟
سه‌شنبه ۶ بهمن ۱۳۹۴ – ۰۵:۲۹
اتکا به آمار افزایش 30 درصدی معاملات مسکن در دی‌ماه نسبت به آذرماه که بخش عمده‌ای از ارقام می‌تواند به ثبت قراردادهای صوری برای فرار از مالیات‌های مستقیم در سال آینده مرتبط باشد، ملاک ارزیابی برخی رسانه‌ها برای القای «پیش‌رونق» در بخش مسکن شده است.
به گزارش بورسینس به نقل از خبرگزاری ایسنا، مهم‌ترین مولفه برای خروج مسکن از کسادی بی‌سابقه‌ی 2.5 ساله، افزایش توان خرید متقاضیان مصرفی است که به نظر می‌رسد این مساله در ارزیابی‌های اخیر گزارش‌های پیش‌رونق مسکن، آگاهانه پوشانده می‌شود.
گرم شدن بازار مسکن در کلان‌شهر تهران با توجه به ارقام ناچیز وام‌های فعلی مستلزم این است که خریداران بتوانند حداقل دو سوم از مبلغ مسکن را تهیه کنند و با استفاده از وام گران‌قیمت 70 میلیون تومانی فرابورس، یک واحد مسکونی 50 متری نوساز بخرند. حال آن‌که تهیه 140 میلیون تومان که با رقم حدود 9 میلیون تومان برای خرید وام 70 میلیون تومانی به 149 میلیون تومان می‌رسد برای اقشار پایین جامعه چندان میسر نیست.
با این حال گزارش‌ها از رشد 30 درصدی معاملات مسکن در دی ماه نسبت به آذرماه سال جاری حکایت دارد که واکاوی علت‌های آن بیش از آن‌که به تخلیه حباب قیمت مسکن مربوط باشد ناشی از قراردادهای صوری، فضای مثبت ذهنی پسابرجام و نگرانی برخی خریداران از افزایش قیمت مسکن در سال آینده است که به نظر می‌رسد گزارش‌های بانک مرکزی و برخی رسانه‌ها طی ماه‌های اخیر در خصوص «رسیدن قیمت مسکن به کف» در ایجاد چنین فضایی بی‌تاثیر نبوده است.
اما کنار هم قرار دادن عوامل موثر بر ایجاد تحرک در بازار مسکن نشان می‌دهد که احتمالا این بازار در سال آینده و در شرایط پسابرجام از توان و ابزارهای لازم برای خروج از رکود برخوردار نیست.
تاثیرپذیری مسکن از کاهش درآمدهای نفتی و بودجه انقباضی دولت در سال آینده، سرمایه‌گذاری منفی بخش خصوصی طی سال‌های اخیر و احتمال ادامه‌ی این وضعیت، کاهش صدور پروانه‌های ساختمانی و روند نزولی ارزش افزوده بخش ساختمان طی سه سال اخیر از جمله تنگناهایی است که بخش مسکن را محاصره کرده و به نظر نمی‌رسد به این زودی‌ها بخواهد از سر پیشران اقتصاد ایران دست بردارد.
یک کارشناس مسکن در پاسخ به این سوال که آیا بخش مسکن در سال آینده از رکود خارج می‌شود؟ بی‌تعادلی در عرضه و تقاضا را دلیلی بر ادامه‌ی رکود مسکن خواند و گفت: هم‌اکنون در بخش مسکن چندین برابر تقاضای موثر، عرضه مسکن داریم.
“احمدرضا سرحدی”، پیش‌بینی رونق مسکن را بدون در نظر گرفتن شرایط معیشتی خانوارها غیرمنطقی دانست و گفت: هم‌اکنون در بخش مسکن عرضه وجود دارد اما تقاضا نیست. تقاضا زمانی انجام می‌شود که اشتغال باشد؛ حال آن‌که بسیاری از متقاضیان در خرج روزانه خود مانده‌اند. پس چطور می‌توانند به مشتریان موثر در بازار مسکن تبدیل شوند؟
یکی از عوامل موثر در تحرک بخش ساخت‌وساز و رونق بازار مسکن، سطح درآمدهای نفتی دولت است که می‌تواند به افزایش رفاه عمومی و تقاضای مصرفی در بازار مسکن بینجامد. اما با پیش‌بینی دولت مبنی بر این‌که در سال آینده درآمدهای نفتی کاهش می‌یابد احتمال تحرک مسکن دور از ذهن است.
سطح سرمایه‌گذاری خصوصی نیز چندان مطلوب نیست و آمار بانک مرکزی این مساله را اثبات می‌کند. با همه‌ی امیدواری‌ها و انتظاراتی که در سال 1393 برای اجرایی شدن توافق هسته‌یی صورت گرفت آمار نشان می‌دهد سرمایه‌گذاری خصوصی در بخش مسکن طی سه ماهه اول سال 1394 در مقایسه با مدت مشابه سال قبل 6.4 درصد کاهش داشته و نشانه‌ای از تحرک در آن دیده نمی‌شود.
مساله‌ی بعدی که کارشناسان از آن به عنوان تاییدی بر پیش‌بینی عدم رونق مسکن در سال آینده نام می‌برند، روند نزولی صدور پروانه‌های ساختمانی طی سال‌های اخیر است. گزارش فروردین ماه 1392 از کاهش 41 درصدی صدور پروانه‌های ساختمانی در تهران حکایت داشت. گزارش دی ماه 1393 نیز کاهش 38.4 درصدی نسبت به مدت مشابه سال قبل را نشان می‌داد. گزارش تابستان سال 1394 نیز حاکی از کاهش 21.3 درصدی صدور پروانه‌های ساختمانی نسبت به تابستان 1393 بود.
یکی دیگر از مسائلی که نگرانی‌هایی را برای طرح‌های توسعه مسکن ایجاد کرده، کم‌توجهی به بخش مسکن در برنامه ششم توسعه است. لایحه برنامه ششم توسعه روز یکشنبه 27 دی ماه در حالی توسط رییس جمهور به مجلس ارایه شد که در آن خبری از طرح‌های توسعه مسکن نیست و ظاهرا متولیان اقتصادی در این برنامه به‌صورت پیدا و صریح به مسکن نپرداخته‌اند تا در ادامه مسیر برنامه، بتوانند راهکار متناسب زمان و به مقتضیات اقتصادی آن دوره اتخاذ کنند.
یک کارشناس: تاثیر تحریم‌ها بر مسکن بیش از 20 درصد نبود
سه‌شنبه ۶ بهمن ۱۳۹۴ – ۰۸:۳۱
یک کارشناس با بیان این‌که تاثیر تحریم‌ها در بخش مسکن بین 10 تا 20 درصد بوده است، هدف‌گذاری دولت برای طرح‌های توسعه مسکن و برنامه‌های اقتصادی، پولی و بانکی برای خروج از رکود مسکن در دوران پسابرجام را ضروری دانست.
سعید آگشته در گفت‌وگو با خبرنگار ایسنا اظهار کرد: بازار مسکن یک بازار خودمحور است که تاثیرات اقتصاد کلان حدود 80 درصد و تاثیرات مستقیم همچون تحریم‌ها حدود 20 درصد در رکود مسکن موثر بوده است. لذا نمی‌توان انتظار داشت که مسکن با رفع تحریم‌ها وارد دوران رونق شود. بخشی از مشکلات حوزه مسکن متاثر از مداخله دولت قبل در ساخت و ساز به شکل مستقیم و سیاست‌های پولی آن دولت بوده است.
وی افزود: تا زمانی که سیاست‌های دولت در حوزه مسکن به خوبی تدوین، ابلاغ و اجرا نشود وضعیت رکود مسکن ادامه خواهد یافت.
این کارشناس مسکن با بیان این‌که حاصل اقتصادی انتظار بخش مسکن ناشی از مابه‌التفاوت بازار تولید و تقاضا است، خاطرنشان کرد: بازار مسکن با توجه به میزان بالای ساخت و ساز و عدم فروش با انباشت تولید مواجه شده و تا زمانی که دولت برای هدف‌گذاری مشخصی برای طرح‌های توسعه مسکن انجام ندهد و سیستم اقتصادی و پولی برنامه‌ی مدونی برای این بخش نداشته باشد وضعیت مسکن مناسب نخواهد شد.
آگشته با اشاره به کاهش 70 تا 80 درصدی صدور پروانه‌های ساختمانی طی دو سال اخیر خاطرنشان کرد: نقش دولت، نقش بخش سرمایه‌گذاری، سیستم‌ها و نهادهای پولی و مالی در کسادی بازار مسکن تاثیرگذار بوده است. لذا برای خروج از رکود نیازمند انجام اقدامات همسو در بخش‌های ذکر شده احساس می‌شود.
وی یکی از راهکارهای دولت برای خروج از رکود را توجه ویژه به بخش مسکن دانست و افزود: هرچند این موضوع بدون دخالت دولت امکان‌پذیر نیست اما مداخله باید در حوزه تنظیم نهادهای مالی، هدف‌گذاری و سیاست‌گذاری در نقاط خاص باشد. دیگر نمی‌توان به صورت سنتی در هر جایی از کشور که خواستیم مسکن بسازیم بلکه باید باید مشخصات، جمعیت و نقاط را در طرح‌های توسعه مسکن لحاظ کنیم.
این کارشناس مسکن، نگاه سرمایه‌ای به مسکن در فرهنگ جامعه را در شرایط فعلی، فرصتی برای توسعه مسکن در شرایط پسابرجام دانست و گفت: زمانی می‌گفتیم نباید به مسکن سرمایه‌ای نگاه کرد اما فرهنگ جامعه ایرانی نگاه سرمایه ای به این بازار است. باید از این فرهنگ به عنوان نقطه قوت برای سیاست‌های توسعه مسکن استفاده و این تهدید را با توجه به فرصت برجام تبدیل به یک فرصت کرد.
آگشته پیش‌بینی کرد با توجه به تاثیرگذاری 10 تا 20 درصدی تحریم‌ها بر رکود مسکن می‌توان انتظار داشت که قیمت مسکن در کوتاه مدت رشد 10 درصدی را تجربه کند.
خروج مسکن از رکود درگیر تسهیلات بانکی
دوشنبه ۵ بهمن ۱۳۹۴ – ۱۰:۲۹
یک کارشناس مسکن مهم‌ترین مولفه برای خروج از رکود مسکن را افزایش توان متقاضیان دانست که با تسهیلات بانکی فعلی میسر نیست.
شهریار شقاقی در گفت‌وگو با خبرنگار ایسنا اظهار کرد: بانک مسکن 80 میلیون تومان وام مسکن می‌دهد که با این پول در تهران هیچ ملکی نمی‌توان خرید. در شهرستان‌ها نیز خریداران باید به اندازه همین مبلغ پول داشته باشند تا بتوانند یک واحد مسکونی خریداری کنند؛ حال آن‌که خیلی‌ها از مردم حتی 10 میلیون تومان هم ندارند.
وی افزود: اقشار ضعیف که حقوقشان کمتر از یک میلیون تومان است نیازمند مسکن هستند؛ در حالی که با این حقوق نمی‌توانند از عهده‌ی اقساط ماهیانه بیش از یک میلیون تومانی وام‌های 80 و 60 میلیون تومانی با بهره‌های بالا بر بیایند. به همین دلیل دولت باید تسهیلات را با بهره‌های پایین و متناسب با سطح درآمد اقشار مختلف جامعه اختصاص دهد.
این کارشناس مسکن با اشاره به پرداخت تسهیلات در کشورهای توسعه یافته خاطرنشان کرد: در آمریکا کسی دوست ندارد مسکن بخرد؛ چون اقساط خرید مسکن از اجاره بها بیشتر است. این در شرایطی است که در آن‌جا مسکن کالایی سرمایه‌ای محسوب نمی‌شود. ولی مسکن در کشور ما عاملی اقتصادی و درآمدزاست.
شقاقی، برخی رفتارهای اقتصادی در ایران را نامطلوب خواند و گفت: چیزی به نام تقاضا در مناسبات اقتصادی ما جایگاه ندارد و همه چیز احساسی است. اقتصاد مسکن نیز بیش از آن‌که رقابتی باشد، از رفتارهای ذهنی و تورم عمومی تبعیت می‌کند.
وی ادامه داد: بسیاری واحدهای خالی روی دست مالکان مانده اما حاضر به فروش نیستند؛ چون ذهنیت درآمدزایی به افراد اجازه‌ی چنین کاری نمی‌دهد. آن‌قدر ملک را نگه می‌دارند تا با قیمت مدنظر خودشان آن را بفروشند؛ غافل از آن‌که حباب قیمت مسکن طی مدت انتظار، تخلیه می‌شود. این همان تاثیر فرهنگ بر اقتصاد است.
این کارشناس مسکن با بیان این‌که بهتراست دولت شرایطی را فراهم کند که عرضه و تقاضا حرف اول را در بازار بزند، گفت: برای اقشار کم‌درآمد می‌توان از مدل کشورهای موفق استفاده کرد که وام‌های مبلغ بالا و طولانی مدت پرداخت می‌کنند. بدین ترتیب مردم در مدل اجاره به شرط تملیک، مستاجر بانک می‌شوند که تا زمان تسویه حق خرید و فروش ندارند. قراردادها هم در این مدل قابل انعطاف است و هر زمان که توان متقاضی افزایش یافت به بانک اطلاع می‌دهد تا طول مدت بازپرداخت را کم کند.
بازار مسکن قبل از سال 96 گرم نمی‌شود
یکشنبه ۴ بهمن ۱۳۹۴ – ۰۶:۲۰
یک کارشناس مسکن معتقد است، پیش‌بینی رونق معاملات مسکن قبل از سال 1396 و رونق ساخت و ساز قبل از سال 1397 دور از ذهن است.
احمدرضا سرحدی در گفت‌وگو خبرنگار ایسنا اظهار کرد: این‌که بیان می‌شود مسکن وارد دوره رونق یا پیش‌رونق شده یا از رشد 11 درصدی معاملات صحبت می‌شود شاید برای دلگرمی خوب باشد اما یک واقعیت را نمی‌توان از نظر دور داشت و آن این‌که مسکن با یک بی‌تعادلی در عرضه و تقاضا مواجه است.
وی افزود: طی سال‌های گذشته به دلیل برخوردار نبودن بخش‌های تولیدی و صنعتی از شرایط مناسب، رقابتی، کیفی و کمی، تمام سرمایه‌ها به بخش ساخت و ساز آمد که این مساله جدا از این‌که منجر به ایجاد پدیده‌های کوه‌خواری، جنگل‌خواری، کویرخواری و … شد کشور را با تولید انبوهی از مسکن بدون متقاضی مواجه کرد.
این کارشناس مسکن با بیان این‌که هم‌اکنون چندین برابر تقاضای موثر، عرضه مسکن داریم، گفت: در یک دهه گذشته تمام سرمایه‌گذاری‌ها به بخش مسکن آمد که پس از یک دوره رونق به دلیل اصل عرضه و تقاضا سرانجام به رکود برخورد کرد؛ چرا که متقاضی برای آنها وجود ندارد و تا زمانی که متقاضی نباشد رونقی در ساخت و ساز به وجود نمی‌آید.
سرحدی تاکید کرد: اگر همه چیز خوب پیش برود، فرصت‌سوزی نشود و از شرایط پسابرجام بهترین استفاده صورت گیرد در بهترین حالت می‌توان گفت از ابتدای سال 1396 شاهد رونق معاملات مسکن خواهیم بود و از سال 1397 و 1398 می‌توان تحرک در بخش ساخت و ساز را مشاهده کرد. در آن شرایط شاید انتظار افزایش قیمت مسکن دور از ذهن نباشد که البته آن هم مشروط به اصل مهم عرضه و تقاضا است.
وی، امضای برجام را اتفاق مهمی در سیاست و اقتصاد کشور دانست و گفت: مجموعه شرایط سیاسی و بین‌المللی نشان می‌دهد موانع اقتصاد ما رفع شده و باید دنبال رونق برویم. اما این رونق یک شبه پدید نمی‌آید و مرور زمان همه چیز را مشخص می‌کند. اگر بپذیریم که اصل عرضه و تقاضا بر بازار حاکم شود نمی‌توان از هم اکنون پیش‌بینی دقیقی از کاهش یا افزایش قیمت مسکن داشت.
این کارشناس مسکن با ذکر مثالی در این خصوص خاطرنشان کرد: طی یک سال اخیر به دلیل افزایش عرضه نفت، قیمت نفت از 106 دلار در ابتدای سال 1393 به کمتر از 40 دلار در حال حاضر رسیده است؛ در حالی که کارشناسان در سال 1393 به دولت پیشنهاد می‌کردند بودجه سال 1394 را بر مبنای نفت بشکه‌ای 70 تا 80 دلار ببندد. این نشان می‌دهد که در اقتصاد همه چیز لزوما بر مبنای میل شما پیش نمی‌رود و هیچ چیز قابل پیش‌بینی نیست.
سرحدی با بیان این‌که اگر خانه‌های خالی پر شوند به هر خانوار ایرانی بیش از یک واحد مسکونی می‌رسد افزود: هرچه کوه و فضای خالی در اطراف تهران بود تبدیل به برج شد؛ برج‌هایی که بیشتر آنها خالی هستند. این واحدهای مسکونی باید به مرور فروخته شوند تا طی دو سه سال آینده شاهد تعادل عرضه و تقاضا باشیم.
وی پیش‌بینی رونق مسکن را بدون در نظر گرفتن شرایط معیشتی خانوارها غیرمنطقی دانست و گفت: هم‌اکنون در بخش مسکن عرضه وجود دارد اما تقاضا نیست. تقاضا زمانی انجام می‌شود که اشتغال باشد؛ حال آن‌که بسیاری از متقاضیان در خرج روزانه خود مانده‌اند. پس چطور می‌توانند به مشتریان موثر در بازار مسکن تبدیل شوند؟
قصد شروع سرمایه‌گذاری در بورس را دارید؟ اولین قدم این است که افتتاح حساب رایگان را در یکی از کارگزاری‌ها انجام دهید:
برای سرمایه‌گذاری و معامله موفق، نیاز به آموزش دارید. خدمات آموزشی زیر از طریق کارگزاری آگاه ارائه می‌شود:
