30 نکته مهم برای تنظیم مبایعه نامه املاک و مستغلات

متاسفانه برخی از افراد بدون اطلاع از شرایط و مفاد مبایعه نامه اقدام به عقد قرارداد می‌کنند. در این مقاله با نگاهی به 7 ماده مبایعه نامه املاک، نکاتی در خصوص معامله ایمن و بدون دردسر املاک را ارائه کنیم.

اما ابتدا به تعریف مبایعه نام بپردازیم.

 مبایعه نامه چیست؟

مبایعه نامه سندی عادی است که به وسیله‌ی آن خریدار و فروشنده درخصوص مال مورد معامله با یکدیگر توافق می‫کنند با این توضیح که در مورد زمان و مکان تحویل مال و متقابلا نحوه‌ی پرداخت ثمن تعهداتی را قبول می‫کنند. ‬‬

اینکه در تعریف فوق از واژه‌ی مالِ مورد معامله استفاده شد به این خاطر است که مبایعه نامه فقط مخصوص املاک نیست بلکه برای خرید و فروش مثلا خودرو هم استفاده می‫شود غیر از خودرو در خصوص خرید و فروش هر مالی از قبیل سیمان یا پنج دستگاه تلویزیون یا هر مال دیگری می‫توان از بیع‫نامه استفاده کرد. بنابراین اگر شما برای خرید مثلا پنج دستگاه تلویزیون به جای اینکه شفاها با طرف مقابل در قبال مبلغی پول و تحویل در زمان و مکان معین توافق کنید همین توافقات و تعهدات را در یک برگ تنظیم و امضا کنید این سند مبایعه نامه خواهد بود.

و اینکه در تعریف اشاره کردیم دو طرف در مقابل یکدیگر تعهداتی را قبول می‌کنند به این خاطر است که اگر فقط یکی از طرفین تعهداتی را قبول کند آن سند دیگر بیع‌نامه نیست.

7 ماده مبایعه‌نامه

هر مبایعه نامه املاک از ۷ ماده تشکیل شده است که به شرح ذیل می باشد .

ماده 1: طرفین قرارداد

طرفین قرارداد شامل مشخصات فروشندگان و خریداران می باشد که با توجه به عدم استعلام مستقیم از اداره ثبت احوال و وارد کردن دستی توسط متصدی دفتر املاک حتما مشخصات کد ملی و شماره شناسنامه رو به صورت کامل در مبایعه نامه املاک چک کنید تا در آینده به مشکلی بر نخورین .

ماده 2: موضوع و مشخصات مورد معامله

موضوع و مشخصات مورد معامله شامل مقدار سهمی که خریداری شده و نوع ملک( نجاری و مسکونی و اداری و ….) و وضعیت عرصه و اعیان که شخصی بودن و یا اوقافی بودن رو مشخص میکنه و مشخصات پلاک ثبتی و متراژ و و نوع اسکلت و سال ساخت و مشخصات اصلی سند شامل شماره سند و دفتر و صفحه و اشتراکات آب و برق و گاز و تلفن (شماره تلفن باید در مبایعه نامه قبد بشود) هست . مهمترین بخشی از این ماده که حتما باید چک کنین آدرس دقیق و صحت کد رهگیری که از فروشنده میتونین تاییدیه کد پستی از اداره پست رو درخواست کنین و آخرین بخش از این ماده مشخصات تعداد واحد در ساختمان و سیستم سرمایش و گرمایش و غیره می باشد .

ماده 3: ثمن معامله

منظور از ثمن معامله مقدار مبلغی که مورد توافق طرفین قرار گرفته و شرایط پرداخت رو قید کرده و توصیه میشه حتما شماره چک های پرداختی در قرارداد قید بشود .

ماده 4: شرایط مربوط به تنظیم سند

شرایط مربوط به تنظیم سند شامل ۵ بند می باشد .
بند ۱-۴ : تاریخ حضور در دفتر خانه می باشد که طرفین در همان دفترخانه ذکر شده در مبایعه نامه املاک و در همان تاریخ ملزم به حضور جهت تنظیم سند می باشند.
بند ۲-۴ : شامل مواردی از اسناد می باشد که در رهن بانک بوده که فروشنده را ملزم به فک رهن تا قبل از تنظیم سند در دفترخانه می نماید.
بند ۳-۴ : هریک از طرفین در صورت عدم حضور طرف مقابل می تواند از سردفتر اسناد رسمی گواهی عدم حضور دریافت نمایند گواهی عدم حضور تنها در همان دفترخانه قید شده در مبایعه نامه صادر میگردد.
بند ۴-۴ : عدم ارائه مدارک مورد نیاز جهت تنظیم سند از سوی فروشنده که شامل مفاصا حساب شهرداری و مفاصا حساب مالیات و استعلام ثبت و در صورت نیاز پایانکار و عدم حضور خریدار در دفترخانه منجر به صدور گواهی عدم حضور و دریافت خسارت روزانه در وجه طرف مقابل می گردد.
بند ۵-۴ : شامل تاریخ عقد قرارداد و تاریخ تنظیم سند در دفترخانه می باشد.

ماده 5: شرایط تسلیم مورد معامله (نحویل)

شرایط تسلیم مورد معامله ۲ بند می باشد .
بند ۱-۵ : شامل تاریخ تحویل ملک به صورت کامل و بدون مشکل با تمامی انشعابات می باشد که در صورت عدم اجرای تعهدات فروشنده ملزم به پرداخت خسارت قید شده در بند ۵ ماده ۶ مبایعه نامه املاک خواهد بود.
بند ۲-۵ : در صورتی که ملک خریداری شده به هر علتی غیر قابل انتقال به نام خریدار باشد فروشنده علاوه بر عودت مبلغ پرداختی خریدار می بایست مبلغ خسارت قید شده در قرارداد را به خریدار بپردازد.

ماده 6: آثار قرارداد

آثار قرارداد شامل ۷ بند است.
بند ۱-۶ : فروشنده را ملزم به آماده کردن و اخذ کلیه مدارک مورد نیاز جهت تنظیم سند از تمامی مراجع و ادارات می نماید و فروشنده کلیه بدهی های خود را به اداره آب و فاضلاب،گاز،برق،شهرداری،دارایی و غیره باید تا قبل از تنظیم سند پرداخت نماید .
بند۲-۶ : تسویه شهرداری و اداره مالیات و اوفاف بر عهده کدام یک از طرفین می باشد . لازم به ذکر است هزینه تنظیم سند رهنی بر عهده خریدار می باشد.
بند ۳-۶ : در صورت افزایش و حتی کاهش قیمت ملک به دلیل نوسانات بازار هیچگونه تاثیری در مبایعه نامه و ثمن آن نخواهد داشت .
بند ۴-۶ : کلیه اختیارات فسخ و باطل کردن قرارداد از طرفین اخذ گردیده است و بر خلاف تصور برخی از افراد ،مبایعه نامه به هیچ وجه قابل فسخ نمی باشد.
بند ۵-۶ : در صورتی که طرفین هر یک از تعهدات مالی و غیره خود را انجام ندهند می بایست روزانه هر مبلغی که در مبایعه نامه ذکر گردیده است را به طرف مقابل پرداخت نمایند.
بند ۶-۶ : قرارداد مبایعه نامه بدون مهر و امضاء صاحب پروانه کسب فاقد اعتبار می باشدو توصیه میگردد پروانه کسب مشاور املاک را رویت نمایید .
بند ۷-۶ : حتما اصل سند و مدرک شناسایی طرف مقابل را ببینید تا مطمئن شوید با خود صاحب سند معامله می کنید تا با این روش از دلالی و خرید دست دوم در امان بمانید و از تعارفات و رودربایستی در معاملات خودداری کنید .

ماده 7: فایل متعاملین

فایل متعاملین شامل ۶ بند می باشد .
بند ۱-۷ : پرداخت حق الزحمه مشاور املاک بر اساس نرخ اتحادیه می باشد که نحوه محاسبه کمیسیون مشاور املاک در اینجا قابل دسترسی می باشد.
بند ۲-۷ : فسخ مبایعه نامه املاک هیچ تاثیری در پرداخت حق الزحمه مشاور نخواهد داشت .
بند ۳-۷ : علاوه بر حق الزحمه مشاور املاک ۹% مالیات ارزش افزوده از طرفین اخذ می شود و در صورت نیاز می توانید گواهی ارزش افزوده از مشاور املاک دریافت کنید .
بند ۴-۷ : مربوط به درست وارد کردن اطلاعات تماس طرفین می باشد در صورت اشتباه وارد کردن شماره تماس اطلاعات مربوط به قرارداد شامل کد رهگیری و غیره برای شما ارسال نمی گردد .
بند ۵-۷ : نحوه ثبت نام در سامانه پیامکی اتحادیه املاک می باشد .
بند ۶-۷ : نحوه استعلام کد رهگیری با ارسال پیامک هست و استعلام کد رهگیری قرارداد اینجا در دسترس می باشد .

توضیحات قرارداد:

در توضیحات مواردی رو که طرفین به توافق میرسند و در متن قرارداد نیومده رو ذکر میکنند و اون موارد شامل شرایط دیر آماده شدن سند (بوروکراسی اداری ) و تجهیزات نصب شده و غیره می باشد.
به فروشندگان مبایعه نامه توصیه جدی می شود در صورت پرداخت چک از سوی خریدار حتما شرط فسخ در توضیحات ذکر شود در غیر اینصورت به هیچ وجه حق فسخ قرارداد را نخواهید داشت .
مشاور املاک ملزم به چک کردن مدارک مالکیت و اثبات مالک بودن فروشنده خواهد بود.

نکات مهم تنظیم مبایعه نامه

به عنوان یک فروشنده در حین تنظیم مبایعه نامه موضوعاتی حیاتی را باید رعایت کنید که در این مقاله نکته وار بدانها خواهیم پرداخت. نظر شما را به بخش نخست آن جلب می نماییم.

1 – قبل از هر اقدامی برای تنظیم مبایعه نامه، نسبت به احراز هویت خریدار از طریق مدارک شناسایی معتبر اقدام کنید. احراز هویت به هیچ وجه نباید به شخص دیگری واگذار شود. لذا شخصاً آن را انجام دهید.

2 – زمان کوتاهی را صرف آشنایی با خریدار و کنکاش قصد او از انجام این معامله نمایید. بدون آنکه سوالات شما ماهیت دخالت در امور شخصی را پیدا کند. بدانید که این امر در صورتی که به نحو صحیح انجام شود، در تمیز و تشخیص کلاهبرداران و شیادان به شما کمک زیادی خواهد کرد.

3 – به طور کامل شرایط و نحوه ی پرداخت خریدار را بپرسید. در قرارداد تنظیمی نیز به طور کامل و دقیق این موضوع را چک کنید. سعی کنید قبل از انجام معامله به این موضوعات فکر کرده باشید.

4 – تمامی مفاد قرارداد را یک به یک مطالعه کنید و به هیچ وجه آن را به شخص دیگری واگذار نکنید. حتی اگر مشاور املاک نسبت به محتویات مبایعه نامه به شما اطمینان داد و یا خواست برای شما آنها را بخواند، قبل از امضای آن از او بخواهید که مبایعه نامه در اختیار شما قرار گیرد.

5 – برای یکایک تعهدات خریدار، از جمله تعهد در پرداخت، ضمانت اجرا تعیین نمایید. بنویسید در صورت عدم انجام آن تعهد خاص به عنوان مثال می بایست روزانه مبلغ ده میلیون ریال به عنوان خسارت قراردادی به فروشنده پرداخت گردد. دقت داشته باشید میزان خسارت به صورت عرفی و متناسب با حجم تعهد تعیین شود. پیش بینی خسارت قراردادی می تواند کمک شایانی به انجام تعهدات در سررسید آن نماید. به علاوه آنکه در صورت وقوع اختلاف بین طرفین و مراجعه به مراجع قضایی نیز، این موضوع یاری رسان فروشنده خواهد بود.

6 – سعی کنید میزان متعارفی از ثمن یا همان قیمت را حین تنظیم مبایعه نامه دریافت نمایید. میزان متعارف اصولا بیش از سی درصد قیمت می باشد. لیکن درصورت دریافت مبلغی کمتر از این میزان، حتما راهی برای فرار از قرارداد برای خود باز بگذارید. چرا که در صورتی که به هر دلیل اقساط بعدی ثمن پرداخت نگردد شما گرفتار قراردادی شده اید که مبلغ قابل توجهی برای آن دریافت نداشته اید. برای این منظور می توان انفساخ مبایعه نامه را درصورت عدم پرداخت قسط بعدی پیش بینی نمود.

7 – به دلیل آنچه در بند پیشین اشاره شد، صرفاً با دریافت بیعانه، به هیچ وجه مبایعه نامه را امضا نکنید.

8 – در هنگام عقد حتماً شهود باید حاضر باشند و در انتها آن را امضا نمایند. شهود در پروسه قضایی احتمالی کمک شایانی خواهند نمود. لیکن از هویت واقعی شهود امضا کننده آگاهی حاصل نمایید. ترجیحاً سعی کنید شاهدی از ناحیه ی شما مبایعه نامه را امضا نماید.

9 – درصورتی که خریدار قصد دریافت وام خاصی را دارد از چند و چون آن کسب اطلاع نمایید.

10 – حتماً مواعدی دقیق برای پرداخت اقساط ثمن و همچنین تاریخ حضور و انتقال قطعی در دفاتر اسناد رسمی قید نمایید. ضمناً برای هریک از آنها ضمانت اجرا نیز درج کنید.

11 – تحویل ملک یا موضوع بیع را به زمانی که لا اقل ۸۰ درصد بها را دریافت داشته اید موکول نمایید. همچنین برای تنظیم سند رسمی عرفاً مبلغی کمتر از ۲۰ درصد نزد خریدار باقی می ماند.

12 – چنانچه خریدار از ناحیه مشاور املاک معرفی شده است، احراز کنید که مسئولیت ایشان نسبت به کشف فساد احتمالی در مبایعه نامه قید شده باشد.

13 – به نشانی اعلامی خریدار و صحت آن توجه نمایید. بهتر است قید نمایید: «تغییر نشانی باید به اطلاع طرف دیگر برسد. در غیر اینصورت انجام مکاتبات به نشانی اعلامی قانونی بوده و اعتراضی نسبت به این موضوع قابل قبول نیست.»

14 – در صورت تعدد خریداران، مبایعه نامه باید به امضای یکایک آنها رسیده و سهم هریک نیز مشخص شده باشد.

15 – چنانچه وکیل خریدار در جلسه حضور دارد و خرید با وکالت انجام میشود، اصالت وکالتنامه و هویت وکیل و اصیل را بررسی کنید. ضمناً از وکیل بخواهید یک نسخه رونوشت از وکالتنامه را در اختیار شما قرار دهد.

16 – بعد از امضای مبایعه نامه به هیچ وجه مدارک مالکیتی یا هویتی خود را در اختیار مشاورین املاک یا خریدار قرار ندهید. بدانید که ایشان نیازی به آنها ندارند. به بهانه هایی که بعضاً در این خصوص می آورند، مانند اینکه برای دریافت کد رهگیری یا غیره بدانها نیاز هست، توجه ننمایید.

17 – بسیاری از مردم به دلیل نا آگاهی از ذات وکالت بعنوان عقد جایز و بدلیل اعتماد به دفاتر اسناد رسمی گمان می‌برند که مفاد وکالت همانی هست که آنان تنظیم می کنند در حالی که چنین پنداشتی کاملا اشتباه است.

وقتی وکیل و موکل برای تنظیم وکالت نامه به دفاتر اسناد رسمی مراجعه می‌کنند دقیقا مفاد وکالت باید همانی باشد که اصحاب وکالت توافق می‌کنند و نه اینکه سر دفتر صلاح می داند.

18 – سردفتر حق حذف خواسته و یا اضافه کردن مطالبی علیرغم میل، منافع و توافق شما را به هیچوجه ندارد.

19 – توجه داشته باشید وقتی شرکت تعاونی مشتریان را طی نامه به جهت تنظیم وکالت نامه معرفی می‌کند اعتماد نکنید و شما می‌توانید دفترخانه معتمد خود را انتخاب کنید.

20 – وکالت را قبل از امضاء و تائید، با دقت مطالعه کنید و به عبارات خاص ، عبارات مبهم ، عبارات چندپهلو و …. حساس باشید و واکنش نشان دهید.

21 – پس از انجام تشریفات اداری در شرکت تعاونی، مبادرت به اخذ وکالت نامه از فروشنده در دفترخانه معتمد و مورد نظر خودتان نمایید.

22 – در متن وکالت معاملاتی حتما این جمله را درج کنید : ” وکیل در حیات و وصی موکل در ممات است”.

23 – متاسفانه بدلیل عدم نظارت سازمان تعاون و اداره بازرسی برخی از شرکت‌های تعاوتی بدلیل بی‌دانشی و یا بدلیل منفعت‌جویی اقداماتی به ضرر شما انجام می‌دهند که باید مواظب این گونه رفتارها باشید.

24 – در صورت نپرداختن ثمن توسط خریدار در تاریخ‌های مندرج در قرارداد، فروشنده می‌تواند با مراجعه به دادگاه دادخواست مطالبه ثمن قرارداد را بدهد که می‌تواند علاوه بر اصل پول، خسارت تاخیر تادیه به نرخ شاخص بانک مرکزی را از زمان مطالبه تا زمان پرداخت نیز علاوه بر خسارت دادرسی (هزینه دادرسی و حق الوکاله وکیل) مطالبه کند.

25 – فروشنده می‌تواند از حق حبس خود استفاده کند به این صورت که تا پرداخت نشدن ثمن معامله با توجه به شرایط قرارداد، از تحویل مبیع (مثلا ملک فروخته شده) خودداری کند.

26 – اگر قرارداد بیعی منعقد شده باشد که خریدار هیچ مبلغی از ثمن را نپرداخته باشد و قرار بر پرداخت یک جای قیمت معامله باشد و مبیع نیز تحویل خریدار نشده باشد فروشنده می‌تواند پس از ۳ روز از زمان انعقاد قرارداد – فقط با شرایط ذکر شده – قرارداد را به استناد خیار تاخیر ثمن، فسخ کند.

27 – اگر در قرارداد قسمتی از ثمن معامله پرداخت شده باشد و یا چک داده شده باشد و یا زمان پرداخت تعیین شده باشد با تاخیر در پرداخت ثمن، فروشنده حق فسخ قرارداد را ندارد و مجبور است که فقط برای دریافت ثمن معامله اقدام اقامه دعوی کند.

28 – اگر در قرارداد شرط شده باشد که تاخیر در پرداخت ثمن و یا مثلا وصول نشدن هر کدام از چک‌های قرارداد، به فروشنده حق فسخ می‌دهد (خیار تخلف از شرط) در این صورت با تحقق شرط، فروشنده می‌تواند با دادن اظهارنامه اعلام فسخ کند و سپس به دادگاه مراجعه کرده و دادخواست تایید فسخ بدهد.

29 – اگر در قرارداد خسارت برای تاخیر ثمن توافق شده باشد که به آن وجه التزام می‌گویند در صورت تاخیر در پرداخت ثمن، فروشنده می‌تواند علاوه بر ثمن دادخواست مطالبه خسارت قراردادی (وجه التزام) را نیز تقدیم دادگاه کند اما بحثی وجود دارد که وقتی ثمن معامله وجه نقد است توافق بر خسارتی بیش از نرخ بانک مرکزی وجاهت قانونی ندارد و بعضی از دادگاه‌ها به خسارت بیشتر از نرخ مذکور رای نمی‌دهند.

30 – در صورت ورثه بودن ملک ٬ اجرای مفاد زیر لازم است:
الف – گواهی انحصار وراثت
ب – گواهی پرداخت مالیات بر ارث
ج – قیم نامه در خصوص صغار و محجورین
د – حضور همگی وراث در تنظیم عقد قرارداد و یا وکیل با وکالت نامه رسمی

کتاب‌ راهنمای مبایعه نامه املاک

نویسنده کتاب با تجربه ده سال آموزش مداوم در زمینه تنظیم قراردادهای ملکی و انجام وکالت ده‌ها پرونده ملکی حاصل تجربیات خود و نیاز عموم جامعه را در یک قالب ساده و فوق العاده کاربردی در کتاب «شرح و راهنمای تنظیم مبایعه نامه املاک و مستغلات» با حجم کم و مختصر ارائه کرده است.

بدین ترتیب هر کسی می‌تواند با هر سطح سواد از محتوای خوب آن استفاده کند.

بسیاری از افراد برای خرید یا فروش خانه یا آپارتمان و یا هنگامی که برای انعقاد یک قرارداد مشارکت در ساخت، ملکی را در اختیار سازنده قرار می‌دهند نمی‌دانند چه مواردی را باید رعایت کنند تا از بروز مشکل و اختلاف احتمالی کاسته شود.

خرید و فروش خانه و سایر معاملات مرتبط با آن از بزرگترین سرمایه‌گذاری‌های هز شخصی محسوب می‌شود بنابراین آنچه نیاز شما در انجام معاملات است در این کتاب توضیح داده شده تا تا با خیال راحت معامله‌ای شیرین را تجربه کنید.

روی سخن و آموزش‌های این کتاب، عموم افراد است، به خصوص مشاورین املاک، مدیران آژانس‌های ملکی، پیمانکاران، سازندگان، کارشناسان حقوقی، دانشجویان حقوق، وکلا و همه علاقمندان به مسایل ملکی.

در این کتاب ها ماده به ماده و بند به بند قراردادهای ملکی مختصر توضیح داده شده است تا احیانا با مشکل مواجه نشوید و یا اگر با مشکل و اختلافی مواجه شدید چگونه بتوانید از ضمانت‌های قراردادی استفاده کنید تا کمتر متضرر شوید یا اصلا ضرری به شما نرسد.

برای خرید این کتاب روی تصویر زیر کلیک کنید:

کتاب مبایعه نامه املاک

 

منابع:

chetor.com – varune.com – mobasher.ir – kaaam.ir – amlakasayesh.ir

 

قصد شروع سرمایه‌گذاری در بورس را دارید؟ اولین قدم این است که افتتاح حساب رایگان را در یکی از کارگزاری‌ها انجام دهید:

اموزش بورس

6 نظر
  1. باسلام مطالب بسیار ارزشمندی بود در خصوص بیع نامه و لزوم توجه به اینگونه مفاهیم.

نظرتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

می‌توانید بدون درج نظر نیز از نظرات مطلع شوید، برای اینکار اینجا کلیک کنید.

.

.

نکات مهم

  • پاسخ‌هایی که به دیدگاه‌ کاربران گرامی داده می‌شود صرفا نظر شخصی نویسنده دیدگاه است و مسئولیت استفاده از این اطلاعات بر عهده کاربران خواهد بود.
  • دیدگاه‌هایی که دارای متن‌های تبلیغاتی، مشخصات شخصی و مطالب غیرمرتبط هستند پذیرفته نمی‌شوند.
  • لطفا سوال‌تان را واضح و شفاف بپرسید (خود را جای دیگران قرار دهید).
  • سوالات مبهم و تکراری (قبلا در نظرات جواب داده شده) پاسخی دریافت نمی‌کنند.
  • این سایت (بورسینس) متعلق به هیچ کارگزاری یا نهاد مالی نیست و بصورت شخصی اداره می‌شود. برای دریافت پشتیبانی، رفع مشکلات و سایر مسائل مرتبط، با کارگزارتان تماس بگیرید (تنها راه ممکن).